- ДЭП — единственный на Дальнем Востоке журнал для потребителей энергии - http://dalenergy.ru -

Все на общее собрание!

Posted By tany On 01.02.2005 @ 5:00 дп In Тема номера | No Comments

Управление собственностью — дело рук самих собственников. Так трактует закон. Подробнее об этом рассказывает генеральный директор Центра юридической защиты предпринимателя, ведущая рубрики «Правовое поле» в журнале «Дальневосточный энергопотребитель» Елена КЕДЯ.

Все на общее собрание! [1]Итак, согласно новому Жилищному кодексу, товарищество собственников жилья — одна из трех возможных форм (способов) управления многоквартирным домом. Двумя другими являются управление домом, производимое непосредственно собственниками помещений, и управление домом управляющей организацией.
В чем неудобство двух последних? При непосредственном управлении каждый договор на оказание услуг по ремонту, уборке, вывозу мусора и т.п. с обслуживающими организациями подписывается всеми жильцами или жильцами, которые составляют большинство от общего количества собственников (жильцов). А договоры на холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, отопление заключаются каждым собственником помещения индивидуально. Понятно, что никакого управления при таком подходе не получится, никакие «общие» вопросы решаться не будут.
В третьем случае, когда «руководит» многоквартирными домами управляющая организация, также много нюансов. Приступить к управлению эта организация может после того, как будет заключен договор с каждым (!) собственником помещений в многоквартирном доме. Предполагается, что сделать это будет очень нелегко, поскольку, кроме всех прочих условий, с каждым собственником необходимо будет согласовать стоимость обслуживания, при этом законодателем уточнено, что условия договора должны быть для всех одинаковыми. Управляющей организацией может быть как коммерческая, так и некоммерческая структура, но скорее всего — первая со всеми вытекающими из этого последствиями. Принципиальными отрицательными отличиями этой формы управления по сравнению с ТСЖ будут являться более высокая плата за обслуживание (управляющей организации тоже на что-то нужно жить) и отсутствие предпосылок и заинтересованности посторонней организации в осуществлении деятельности по привлечению дополнительных средств и направлении их на долгосрочные усовершенствования и улучшение «общедомового хозяйства».
Исходя из всего сказанного, можно сделать вывод о том, что из трех возможных форм управления ТСЖ является самой приемлемой, удобной, дешевой и целесообразной, поскольку товарищество собственников жилья — организация некоммерческая, управляемая самими собственниками помещений и имеющая в качестве основной цели своего существования улучшение условий проживания в доме.
Для чего нужен этот сравнительный анализ? Без преувеличения могу сказать, что теперь в этом должен разбираться каждый, поскольку новым Жилищным кодексом (п.2 ст. 161) предусмотрена обязанность (не право, а обязанность!) собственников помещений выбрать один из трех перечисленных выше способов управления домом. Список этих способов является исчерпывающим, других вариантов не остается. Законом предусмотрено, что все ранее зарегистрированные жилищные кооперативы подлежат преобразованию в ТСЖ до 1 января 2007 года либо, в случае отсутствия преобразования, ликвидации в судебном порядке.
Управления домом по умолчанию — со стороны службы заказчика — также не будет.
Выбор способа управления многоквартирным домом согласно закону теперь будет осуществляться на общем собрании собственников помещений и может быть в любое время этим же собранием изменен. Если в течение года такой выбор не будет сделан самими собственниками, то орган местного самоуправления будет обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации и передать управление домом этой организации как минимум на год. Через год вопрос о выборе вновь будет поставлен на общее собрание.
К слову, об общем собрании. Вне зависимости от выбранной формы управления, новый закон назвал общее собрание собственников помещений высшим органом управления домом, к компетенции которого во всех домах отнесены такие вопросы, как:
— принятие решений о реконструкции дома, ремонте общего имущества в доме,
— принятие решений о пределах использования земельного участка и введение ограничений по пользованию им,
— принятие решений о передаче в пользование общего имущества в доме,
— другие вопросы, отнесенные к компетенции собрания кодексом.
Статьей 45 Жилищного кодекса предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Причем общее собрание будет правомочно, если в нем принимают участие представители, обладающие более чем 50 процентами голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Сразу встает вопрос — как собрать собственников на собрание? Пожалуй, сегодня это сделать посложнее, чем капитальный ремонт дома. Забытое нами, можно сказать, дико звучащее в наше время отчужденности и разобщенности понятие «общее собрание» удивляет и пугает. Но логика закона такова: стали собственниками — управляйте своей собственностью сами.
Закон предусмотрительно предоставил возможность проведения заочных собраний путем письменного опроса по вопросам повестки дня, что предположительно и будет делаться в подавляющем большинстве домов. Практика проведения заочных собраний уже отработана многими акционерными обществами, которым закон также предоставил такое право. Ход собрания и принятые на нем решения должны оформляться соответственно протоколами и решениями и сдаваться затем на хранение в специально определенное для этого место. Решение собрания является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании. Однако, как и любое другое решение, это решение может быть обжаловано в суде.
Необходимость создания такого органа управления обусловлена появлением в кодексе четкой регламентации статуса всего того имущества многоквартирного дома, которое не является квартирами (офисами), имеющими конкретных собственников. Все то имущество, которое не является частью квартир и предназначено для обслуживания более чем одного помещения, в том числе лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы и пр., а также земельный участок, на котором расположен дом, принадлежат теперь в силу закона собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Однако в отличие от общих правил распоряжения долями в долевой собственности оно не подлежит выделу и отчуждению. Доля в праве собственности на общее имущество осуществляется так же, как право собственности на жилое (нежилое) помещение в этом доме.


Article printed from ДЭП — единственный на Дальнем Востоке журнал для потребителей энергии: http://dalenergy.ru

URL to article: http://dalenergy.ru/2005/02/7550/

URLs in this post:

[1] Image: http://dalenergy.ru/2005/02/7550/kedya-3/

Copyright © 2011 ДЭП — единственный на Дальнем Востоке журнал для потребителей энергии. All rights reserved.