Первый этап – разъяснение
С начала нынешнего года в законную силу вступили поправки в Жилищный кодекс РФ. Основные изменения коснулись введения взносов на капитальный ремонт. В этот закон добавлены 28 новых статей, которые должны модифицировать все отношения по капитальному ремонту.
Основа для формирования региональной программы – оценка размера средств, необходимых для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома (МКД), и определение очередности проведения капитального ремонта общего имущества в МКД. Цель программы – своевременное проведение капремонта общего имущества многоквартирных домов.
Чем продиктовано это решение? Не секрет, что состояние жилого фонда в России не радует. По разным оценкам, общее количество МКД в России составляет 2,6 млн, из них более чем половине требуется капремонт. Эксперты подсчитали, что на текущий капремонт жилья потребуется около 3,5 трлн рублей.
В Хабаровском крае общая площадь жилого фонда составляет свыше 29 млн кв. м. Из них более 76% – в частной собственности (более 22 млн), доля муниципального жилищного фонда – 15% (4,3 млн), доля государственного жилищного фонда – 9% (2,6 млн). Более 68% всего жилищного фонда имеет износ 30%; 28% – от 31% до 65%. Теперь Жилищным кодексом РФ на собственников помещений многоквартирных домов возлагается обязанность по уплате расходов на капитальный ремонт общего имущества домов.
Закон есть закон. Его требования нужно выполнять, поэтому в минувшем году приняты соответствующие нормативные правовые акты края. А в ходе январского заседания комитета по законности и социальной защите населения депутаты Законодательной думы края обсудили информацию о работе по созданию в регионе системы капитального ремонта многоквартирных домов и деятельности некоммерческой организации «Региональный оператор – Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Хабаровском крае» и приняли решение подключиться к информационной деятельности по освещению вопросов, связанных с реформированием в этой сфере.
И сразу же депутат краевого парламента Иван Федоров и директор некоммерческой организации «Региональный оператор – Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Ха-баровском крае» Евгений Купцов провели в городе Амурске и поселке Солнечном встречи с представителями управляющих компаний, предприятий ЖКХ, советов домов, ТСЖ, главами поселений, собственниками жилья. Они подробно рассказали о новой системе, ответили на многочисленные вопросы. Такая разъяснительная работа продолжается.
Курсы по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, организованы на базе учебно-курсового комбината министерства ЖКХ Хабаровского края. Активно обучают председателей советов МКД специалисты организации «ЖКХ-Групп». Они проводят семинары непосредственно  в населенных пунктах края. Другие структуры также участвуют в такой работе.

Новый общественный совет
И все же пока больше вопросов, чем ответов. Поэтому создан еще и общественный совет края в сфере ЖКХ. Его первое заседание состоялось в середине февраля. В своем вступительном слове первый заместитель министра ЖКХ Дарий Тюрин отметил, что в жилищно-коммунальной сфере всегда много проблем. С большинством из них общими усилиями справляемся. И даже в вопросах ОДН люди начали разбираться. Сегодня же больше всего обращений граждан по созданию Фонда капремонта многоквартирных домов. В связи с этим появилась необходимость создания общественного совета, задачей которого станет помощь в решении актуальных вопросов по реформированию и модернизации ЖКХ.
В состав совета (25 человек) вошли представители краевого министерства ЖКХ, Законодательной думы, муниципальных районов Хабаровского края, подрядных организаций, представляющих услуги в данной сфере, руководители общественных организаций и ТСЖ, председатели советов многоквартирных домов.
На первом заседании временно председательствовал Дарий Тюрин. В дальнейшем он предложил выбрать руководителя из состава совета. Заместителем председателя собравшиеся единогласно избрали представительницу краевого министерства ЖКХ Полину Шутову.
Затем директор некоммерческой организации «Региональный оператор – Фонд капиталь-ного ремонта многоквартирных домов в Хабаровском крае» Евгений Купцов рассказал о работе по созданию в регионе новой системы капитального ремонта многоквартирных домов и ответил на многочисленные вопросы.
На заседании совета рассмотрен также вопрос о предложениях инициативной группы Со-ветско-Гаванского района по повышению качества жилищно-коммунального обслуживания на-селения. Активисты района представили в министерство ЖКХ предложения по совершенствованию управления многоквартирными домами. По итогам жарких дебатов определились решения по пяти вопросам, которые направлены в соответствующие инстанции. К примеру, предлагается исключить обязательное требование к собственникам МКД проводить только очную форму собраний. Аргументация: можно собрать собственников 30-квартирного дома, а как это возможно, если насчитывается 100–150 квартир? Есть предложения по расшифровке тарифов на электроэнергию, по ответственности неплательщиков за коммунальные услуги…
На этом первое заседание общественного совета завершилось. Но споры вокруг новой системы капремонта МКД продолжаются. Так в чем же суть нововведений?

Цена капремонта
Постановлением от 20 декабря 2013 года № 450-пр губернатор края утвердил минимальные взносы, которые дифференцируются в зависимости от оборудования домов внутридо-мовыми инженерными системами, оснащения лифтами, месторасположения населенного пункта. Размеры взносов составляют от пяти до одного рубля в месяц на один квадратный метр общей площади помещения. Так, минимальный размер ежемесячного платежа за капитальный ремонт одного квадратного метра общего имущества в многоквартирных домах в Хабаровске и Комсомольске-на-Амуре составит от пяти до двух рублей, в Амурском, Ванинском, Верхнебуреинском, Комсомольском, Нанайском, Советско-Гаванском, Солнечном районах – от трех с половиной до полутора, в Бикинском, Вяземском, Хабаровском и имени Лазо районах – от четырех рублей до одного рубля восьмидесяти копеек, в Аяно-Майском, Николаевском, Охотском, Тугуро-Чумиканском, Ульчском и имени Полины Осипенко районах – от трех до одного рубля.
Сейчас сбор на капитальный ремонт в крае составляет от пяти до восьми рублей с квадратного метра помещения. А деятельность Фонда капитального ремонта многоквартирных домов будет финансироваться не на средства, собираемые с жильцов, а из краевого бюджета.

Критерии очередности
У регионального оператора фонда капремонта есть специальная компьютерная программа. Там заданы определенные параметры, и машина сортирует дома, проставляет сроки. Однако программа составлена таким образом, что установленные ею даты проведения ремонта – это крайние сроки выполнения работ, то есть фактически здания могут быть отремонтированы до наступления обозначенного в документе дня. Программа будет ежегодно актуализироваться, и не исключено, что те дома, которым был сегодня определен ремонт в 2020 году, отремонтируют в 18-м, 16-м, а может, и в 15-м году, но не позже установленного срока.
Критерии очередности могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям. Субъект может устанавливать свои критерии, основанные на техническом состоянии объектов общего имущества, носящие социальный характер, или исходя из любых иных предпосылок.
Несколько факторов влияют на этот процесс – потребность в ремонте, собираемость средств и другие. Другое дело, что не все муниципалитеты представили вовремя и качественные данные. Есть примеры, когда по определенному дому указано наличие лифта или подвала. На самом деле таковых там нет.

Как будут тратить деньги
Сегодня сборы на капитальный ремонт входят в состав платы за содержание и ремонт жилья, с октября (за сентябрь) нынешнего года должны появиться новые квитанции, в которых жители края увидят сумму своих расходов на капитальный ремонт. Эти расходы выведут из состава действующих в настоящее время квитанций. То есть не должно быть двойной оплаты за капитальный ремонт. И, что очень важно, средства, которые будут накапливать собственники в региональном фонде, пойдут исключительно на ремонт их дома, а не какого-то другого.
Есть варианты. Если по графику пришел срок ремонта дома Б, то могут использовать средства дома А, но с обязательным возвратом. Если собственник продает квартиру, то средства по этому жилью остаются в фонде дома.
Кроме того, к накопленным суммам будут добавляться средства из краевого и федерального бюджетов, то есть капитальный ремонт многоквартирных домов будет осуществляться на принципах софинансирования. Это тоже плюс новой системы.

Что подлежит ремонту
В Жилищном кодексе определен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта. В этом списке:
– ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
– ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
– ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую, устройство выходов на кровлю;
– ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
– утепление и ремонт фасада;
– установка коллективных (общедомовых) приборов учета;
– ремонт фундамента многоквартирного дома.
Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, финансируемых за счет средств Фонда капитального ремонта, может быть дополнен другими видами услуг и работ. В случае принятия собственниками помещений в МКД решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть Фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых иных услуг и работ по капитальному ремонту.

Права собственникам
Предполагается, что копить на ремонт можно будет двумя способами: сбрасываться в общий котел и ждать, пока до дома дойдет очередь на ремонт, или копить на свой дом на специальном счете. Такой счет может открыть жилищный кооператив или ТСЖ, а деньги на нем будут принадлежать собственникам жилья, а не региональному оператору.
Пока непонятно, как банковские структуры отреагируют на создание специальных счетов и будут ли они кредитовать капремонт домов. Здесь стоит отметить, что, например, в странах Балтии объем кредитов на капремонт домов превышает объемы ипотеки. О том, какой способ формирования Фонда капитального ремонта нужно выбрать, чтобы накапливать средства на ремонт только своего МКД, решают собственники.
Сегодня есть алгоритм действий для собственников: что именно нужно делать жильцам, чтобы участвовать в новой системе приведения в качественное состояние жилых домов. Именно собственники решают, достаточно им пяти рублей за квадратный метр в месяц или они установят больше (меньше нельзя), какой перечень работ они хотят провести на собранные деньги, какой счет выберут и в каком банке – это все воля собственников. Но принять решение о том, где и на каком счете они будут накапливать свои средства на капитальный ремонт, необходимо. Если жители проигнорировали такую возможность, органы местного самоуправления имеют право решить это за собственников и передать полномочия по накоплению средств на капитальный ремонт данных домов региональному фонду. Таким образом, новое законодательство позволяет собственникам жилья активно участвовать в процессе управления домом.

Сергей Акимов